En resumen: el estudio de títulos es la revisión legal que hace un abogado antes de comprar una propiedad, para confirmar que el vendedor es realmente el dueño, que puede venderla y que el inmueble no tiene hipotecas, embargos, prohibiciones ni juicios pendientes. En Chile el dominio de un bien raíz se transfiere por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (artículo 686 del Código Civil), por eso el estudio revisa las inscripciones y escrituras de, al menos, los últimos diez años, que es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria (artículo 2511). Los bancos lo exigen para dar un crédito hipotecario, pero conviene hacerlo siempre, también si compras al contado.
Comprar una casa, un departamento o un terreno suele ser la inversión más grande de una persona. El problema es que muchos riesgos no se ven en la visita: una hipoteca que nadie alzó, un embargo, un juicio de herencia o un vendedor casado en sociedad conyugal que no tiene la autorización de su cónyuge. En esta guía te explicamos qué es un estudio de títulos, qué documentos se revisan y por qué conviene hacerlo antes de firmar.
¿Qué es un estudio de títulos?
Es un informe legal que analiza la historia jurídica de un inmueble: quiénes han sido sus dueños, cómo lo adquirieron y si existe algún problema que pueda afectar al comprador. No es un trámite definido como tal en una ley, sino una práctica profesional que se basa en las reglas del Código Civil sobre la compraventa, la tradición y la posesión de los bienes raíces.
Su importancia viene de cómo funciona la propiedad inmueble en Chile:
- La compraventa de un bien raíz no se entiende perfecta mientras no se otorgue escritura pública (artículo 1801 del Código Civil).
- El dominio no se traspasa con la firma, sino con la inscripción del título en el Registro del Conservador del lugar donde está el inmueble (artículos 686 y 687).
- Para los inmuebles inscritos, nadie puede adquirir la posesión sino por medio de la inscripción (artículo 724), y la posesión inscrita solo termina cuando la inscripción se cancela (artículo 728).
En otras palabras, lo que dicen los registros del Conservador es lo que manda. El estudio de títulos consiste en leerlos con cuidado antes de pagar.
¿Por qué se revisan los últimos 10 años?
La regla práctica de revisar al menos diez años de títulos tiene una razón legal. El Código Civil permite adquirir el dominio por prescripción, es decir, por haber poseído una cosa durante cierto tiempo con los requisitos legales. Para los bienes raíces, la prescripción ordinaria es de cinco años (artículo 2508) y la extraordinaria es de diez años contra toda persona (artículo 2511).
Si la cadena de títulos de los últimos diez años está en orden, es muy difícil que un tercero aparezca reclamando la propiedad con éxito. Por eso el abogado revisa las inscripciones y escrituras que cubren ese período, aunque puede ir más atrás si encuentra algo que lo justifique. Además, contra un título inscrito no corre la prescripción adquisitiva sino en virtud de otro título inscrito (artículo 2505).
¿Qué documentos se revisan en un estudio de títulos?
La lista exacta depende del tipo de propiedad y de su historia, pero normalmente incluye:
- Copia de la inscripción de dominio con certificado de vigencia, emitida por el Conservador de Bienes Raíces. Confirma quién es el dueño actual.
- Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones de enajenar (conocido como certificado de “hipotecas y gravámenes”), también del Conservador. Muestra si el inmueble está hipotecado, embargado, con servidumbres, usufructos o prohibiciones.
- Escrituras e inscripciones anteriores, hasta cubrir al menos diez años, para revisar que cada traspaso se hizo correctamente.
- Certificado de avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos y certificado de deuda de contribuciones de la Tesorería General de la República.
- Certificados municipales, como el de número, el de no expropiación y el de recepción final de la Dirección de Obras Municipales, para confirmar que lo construido cuenta con los permisos correspondientes.
- Si es un departamento o casa en condominio: el reglamento de copropiedad y un certificado de la administración sobre los gastos comunes.
- Documentos del vendedor: su estado civil (certificado de matrimonio con subinscripciones) y, si es una empresa, sus poderes vigentes.
¿Qué problemas puede detectar?
Hipotecas y embargos
Una hipoteca no impide vender, pero el comprador necesita que se alce o que se pague con el precio. Los embargos y los juicios son más delicados: el Código Civil dice que hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, salvo que el juez lo autorice o el acreedor consienta, y de las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del juicio (artículo 1464). Una venta en esas condiciones puede ser anulada.
Vendedor casado en sociedad conyugal
Si el vendedor está casado bajo sociedad conyugal y el inmueble es un bien social, el marido no puede enajenarlo ni gravarlo sin la autorización de su cónyuge (artículo 1749). Y los bienes raíces propios de la mujer no pueden venderse sin su voluntad (artículo 1754). El estudio revisa el régimen matrimonial para saber quién debe firmar.
Propiedades heredadas
Si el vendedor heredó el inmueble, deben estar hechas e inscritas la posesión efectiva y las inscripciones de herencia a nombre de los herederos, y deben firmar todos los que sean dueños. Si quieres saber cómo funciona ese trámite, revisa nuestra guía sobre posesión efectiva en Chile.
Condiciones o pactos inscritos
Una condición resolutoria o un pacto que conste en el título inscrito o en la escritura pública puede afectar a quien compra después (artículo 1491). Por ejemplo, si en una venta anterior quedó parte del precio pendiente. El abogado revisa que no haya cláusulas de este tipo sin resolver.
Deudas que siguen a la propiedad
En los condominios, la deuda de gastos comunes sigue al dueño de la unidad, aun por gastos anteriores a la compra, y en la escritura de venta el vendedor debe declarar que está al día o indicar lo que adeuda (artículo 6 de la Ley 21.442). Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre gastos comunes impagos.
¿Qué pasa si compro sin estudio de títulos y aparece un problema?
La ley te da algunas protecciones, pero llegan tarde y requieren un juicio:
- Saneamiento de la evicción: si un tercero te priva de todo o parte de la propiedad por sentencia judicial, por una causa anterior a la venta, el vendedor está obligado a responder, salvo que se haya pactado otra cosa (artículos 1837 a 1839).
- Vicios redhibitorios: si el inmueble tenía defectos ocultos graves al momento de la venta, puedes pedir que se deje sin efecto la venta o que se rebaje el precio (artículos 1857 y 1858). Esta acción dura un año para los bienes raíces, contado desde la entrega real (artículo 1866).
Recuperar el dinero por estas vías puede tomar años y depende de que el vendedor tenga cómo pagar. Por eso el estudio de títulos es, sobre todo, una herramienta de prevención.
¿Quién hace el estudio de títulos y cuánto cuesta?
Lo hace un abogado. Si compras con crédito hipotecario, el banco normalmente encarga el estudio a sus propios abogados y lo cobra dentro de los gastos operacionales del crédito. Ese informe protege principalmente al banco, así que muchas personas contratan además a un abogado propio que revise la operación desde su lado.
No hay un arancel fijo: el valor depende de la complejidad del inmueble (por ejemplo, si viene de una herencia, de una subdivisión o tiene muchos traspasos), de la ciudad y de si el abogado también redacta la promesa y la escritura. A eso se suman los derechos que cobran el Conservador y la notaría por los certificados y escrituras. Puedes ver cómo suelen cobrar los abogados en nuestra guía sobre cuánto cobra un abogado en Chile.
¿Cuándo hacer el estudio de títulos?
Lo ideal es hacerlo antes de firmar la promesa de compraventa, o pactar en la promesa que la compra queda sujeta a que el estudio resulte favorable. Así, si aparece un problema, puedes negociar, exigir que se solucione o retirarte sin perder el dinero entregado. Firmar la escritura definitiva sin estudio y descubrir el problema después es la situación más difícil de revertir.
Consejos antes de comprar una propiedad
- Pide los certificados actualizados del Conservador: la situación puede cambiar en pocos días.
- Revisa quién firma: todos los dueños, y el cónyuge cuando la ley lo exige.
- No entregues dinero importante antes de tener el informe del abogado, o deja ese pago condicionado al resultado.
- Si la propiedad viene de una herencia, confirma que la posesión efectiva y las inscripciones estén hechas. La calculadora de herencia te ayuda a entender en general cómo se reparte.
- En condominios, pide el certificado de gastos comunes al día y lee el reglamento de copropiedad.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un estudio de títulos de una propiedad?
Es la revisión legal que hace un abogado de las inscripciones, escrituras y certificados de un inmueble para confirmar que el vendedor es el dueño, que puede venderlo y que no hay hipotecas, embargos, prohibiciones ni juicios que afecten la compra.
¿Cuántos años se revisan en un estudio de títulos?
Por regla general, al menos los últimos diez años, porque es el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria de los bienes raíces según el artículo 2511 del Código Civil.
¿Es obligatorio el estudio de títulos?
No hay una ley que lo exija a quien compra al contado, pero los bancos lo piden para otorgar un crédito hipotecario y es muy recomendable en cualquier compra de un inmueble.
¿Qué certificados se piden para un estudio de títulos?
Normalmente la copia de la inscripción de dominio con vigencia y el certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces, además de las escrituras anteriores, el certificado de avalúo fiscal, el de deuda de contribuciones y certificados municipales.
¿Se puede comprar una propiedad con hipoteca?
Sí, siempre que la hipoteca se alce, por ejemplo pagando la deuda con parte del precio. El estudio de títulos permite ordenar ese pago para que el comprador reciba la propiedad libre de gravámenes.
¿Qué pasa si el vendedor está casado?
Depende del régimen matrimonial. Si está casado en sociedad conyugal y el inmueble es un bien social, el marido necesita la autorización de su cónyuge para venderlo (artículo 1749 del Código Civil). El estudio revisa este punto.
Fuentes
- Código Civil (artículos 686, 687, 724, 728, 1464, 1491, 1749, 1754, 1801, 1837 a 1839, 1857, 1858, 1866, 2505, 2508 y 2511).
- Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (artículo 6).
- Conservador de Bienes Raíces de Santiago: certificados de dominio vigente e hipotecas y gravámenes.
- Servicio de Impuestos Internos: certificado de avalúo fiscal.
