En resumen: si tu arrendatario no paga, puedes recuperar la propiedad solo por la vía judicial. Desde la Ley 21.461 (2022) existe un procedimiento monitorio de cobro de rentas en la Ley 18.101: el tribunal requiere de pago al arrendatario y le da diez días corridos para pagar o formular oposición. Si no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado y se ordena el lanzamiento en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme. Un contrato escrito con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para partir por esta vía (artículos 18-A a 18-K y 20 de la Ley 18.101).
El arriendo es una fuente de ingresos para muchas familias, y cuando el arrendatario deja de pagar la situación se vuelve angustiante: sigues pagando contribuciones, gastos comunes y, a veces, un crédito hipotecario, mientras la propiedad está ocupada. En esta guía te explicamos, con lo que dice la ley, qué pasos puedes seguir para cobrar lo adeudado y recuperar tu inmueble.
¿Qué ley regula el arriendo de una vivienda en Chile?
Los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos se rigen por la Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, y en lo que esta no regula, por el Código Civil (artículo 1° de la Ley 18.101). También se aplica a viviendas fuera del radio urbano si incluyen terreno que no exceda de una hectárea.
Además, la ley establece que son irrenunciables los derechos que concede a los arrendatarios (artículo 19). Es decir, aunque el contrato diga otra cosa, el arrendatario conserva esas garantías, y por eso el arrendador debe seguir el procedimiento judicial.
¿Qué debo hacer antes de demandar?
- Reúne los antecedentes. El contrato de arriendo, los comprobantes de las rentas pagadas y las adeudadas, y las cuentas de gastos comunes, luz, agua y gas que estén impagas.
- Revisa que el contrato conste por escrito y tenga las firmas autorizadas ante notario. Según el artículo 20, los contratos autorizados ante notario constituyen antecedente suficiente para presentar la demanda monitoria. Si el contrato no consta por escrito, la ley presume que la renta es el monto que aparece en los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos; si no existen, se presume la que declare el arrendatario.
- Deja constancia del cobro. Un correo, una carta o mensajes donde se haya reclamado el pago ayudan a mostrar el atraso.
- Evita hacerte justicia por tu cuenta. Cortar servicios, cambiar chapas o sacar las cosas del arrendatario puede traerte responsabilidades legales. La restitución se obtiene con una orden del tribunal.
¿Cuántos meses de renta puede deber un arrendatario antes de que pueda terminarse el contrato?
El Código Civil (artículo 1977) dispone que la mora de un período entero en el pago de la renta da derecho al arrendador, después de dos reconvenciones entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que el pago se hará dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días. Como los períodos de pago normalmente son mensuales, en la práctica se habla de un mes completo de atraso, pero lo que cuenta es el período que fije tu contrato.
En el procedimiento monitorio que veremos a continuación, los dos requerimientos de pago se entienden hechos por el solo ministerio de la ley: el primero al notificar la demanda y el segundo transcurridos cinco días desde esa notificación (artículo 18-D).
¿Cómo funciona el procedimiento monitorio para cobrar rentas?
La Ley 21.461, publicada el 30 de junio de 2022, incorporó a la Ley 18.101 un procedimiento especial y más rápido para cobrar rentas de arriendo y pedir al mismo tiempo la restitución del inmueble. Sus pasos son:
- Demanda monitoria. Debe indicar quiénes son el arrendador y el arrendatario, el inmueble, las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, una explicación de los antecedentes y la solicitud de que se requiera de pago al deudor (artículo 18-A). Se acompañan todos los documentos que la respaldan.
- Revisión del tribunal. Si faltan requisitos formales, el juez da un plazo no superior a diez días para corregirlos; si no se corrigen, la demanda se tiene por no presentada (artículo 18-B).
- Requerimiento de pago. Si la demanda cumple los requisitos, el tribunal la acoge y ordena requerir al deudor para que, en diez días corridos, pague lo adeudado, más intereses y costas (artículo 18-C).
- Si el arrendatario no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado al pago y se dispone el lanzamiento suyo y de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días, contado desde que la resolución esté firme y ejecutoriada. Esa resolución tiene la fuerza de sentencia definitiva firme (artículo 18-C).
- Si paga todo dentro del plazo, el procedimiento termina; si el pago es parcial, sigue por la parte no pagada (artículo 18-E).
- Si se opone, debe hacerlo por escrito, con sus fundamentos y los documentos que respaldan su defensa (artículo 18-F). Si alega otras excepciones distintas de las dilatorias, el procedimiento monitorio termina y el arrendador puede iniciar el juicio de arrendamiento ordinario, donde solo se discute lo planteado en la oposición (artículo 18-H).
El mismo procedimiento se aplica, en lo pertinente, a la acción de comodato precario y a la acción de precario del artículo 2.195 del Código Civil (artículo 18-K).
¿Cómo es el juicio de arrendamiento cuando hay oposición?
Se tramita según el artículo 8 de la Ley 18.101: el procedimiento es verbal, con una audiencia fijada para el quinto día hábil después de la última notificación, donde se llama a conciliación y se recibe la prueba. Cada parte puede presentar hasta cuatro testigos, y para notificar se presume como domicilio del demandado el inmueble arrendado. En primera instancia, las partes pueden comparecer personalmente si la renta vigente al interponer la demanda no supera las cuatro unidades tributarias mensuales; sobre ese monto necesitas un abogado.
Si el juez rechaza la restitución, el arrendador no puede intentarla de nuevo hasta que pasen seis meses desde que la sentencia de rechazo quedó ejecutoriada, salvo que se base en hechos posteriores a la demanda (artículo 16).
¿Qué pasa con las cuentas de luz, agua y gas?
En los juicios en que se solicita la entrega del inmueble, el arrendador puede hacer notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua potable. Desde entonces el demandado es el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él o por las personas a su cargo (artículo 14). Es una forma de evitar que esas deudas queden a tu nombre.
¿Qué pasa si el arrendatario se va sin entregar la propiedad?
El arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes que le corresponden hasta que efectúe la restitución del inmueble (artículo 6). Si lo abandona sin entregarlo, puedes pedir al juez de letras que te lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, quien levanta un acta del estado en que se encuentra el inmueble y envía copia al tribunal.
¿Se puede frenar el lanzamiento?
Una vez decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a treinta días (artículo 13). Es una facultad excepcional del tribunal, no un derecho automático del arrendatario.
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Errores comunes de los arrendadores
- No tener contrato escrito. Sin contrato notarial, el cobro es más lento y hay que probar la renta con depósitos u otros medios.
- Cortar servicios o cambiar chapas. Puede transformarte en el demandado.
- Esperar meses antes de actuar. Cada mes de atraso aumenta la deuda y el riesgo de que no puedas recuperarla.
- Mezclar el cobro con otras reclamaciones. En el procedimiento monitorio no se puede ejercer en conjunto el cobro de rentas con acciones de desahucio o restitución que tengan un fundamento distinto del no pago (artículo 18-B).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora recuperar una propiedad si el arrendatario no paga?
Depende de si el arrendatario se opone o no. En el procedimiento monitorio, el requerimiento da diez días corridos para pagar; si no paga ni se opone, se ordena el lanzamiento dentro de diez días desde que la resolución queda firme. Si hay oposición, se sigue un juicio y la duración varía según el tribunal.
¿Puedo echar al arrendatario yo mismo si no paga?
No. La restitución del inmueble se obtiene con una resolución judicial. Cortar servicios o cambiar chapas puede traerte responsabilidades legales.
¿Qué documentos necesito para demandar?
El contrato de arriendo, los comprobantes de las rentas adeudadas, las cuentas de gastos comunes y consumos impagas y cualquier antecedente que explique la deuda. Un contrato con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para la demanda monitoria.
¿Puedo cobrar también los gastos comunes y las cuentas de luz y agua?
Sí. La demanda monitoria debe indicar las rentas y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, y puedes pedir el pago de las que se devenguen después de presentarla.
¿Necesito abogado para demandar a un arrendatario?
En primera instancia las partes pueden comparecer personalmente si la renta vigente al interponer la demanda no supera cuatro UTM. Con rentas mayores se necesita abogado, y en cualquier caso conviene asesorarse.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona el inmueble sin devolverlo?
Debe seguir pagando la renta hasta la restitución, y el arrendador puede pedir al juez que se la entregue, sin forma de juicio, con la certificación del abandono por un ministro de fe.
Fuentes
- Ley 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos (artículos 1, 6, 8, 13, 14, 16, 18-A a 18-K, 19 y 20).
- Ley 21.461 (2022), que modifica la Ley 18.101 e incorpora el procedimiento monitorio.
- Código Civil (artículo 1977).
- Poder Judicial: información sobre tribunales civiles.
